融资向来是地产行业发展中不可缺少的一个环节,融资额决定着地产企业的发展规模和发展速度。同时,房地产开发项目在融资上也有其独有的特点,如资金需求量大、周期长、涉及的关联方多等等。为了满足其融资需求上的不同,地产企业开发多样化的融资途径也成为了行业发展的一个重点,而保理就是其中一种。

目前,房地产企业主要的融资途径有自有资金、银行贷款、引入合作伙伴、建筑企业垫资、预售款等,其中,银行贷款占房地产企业融资的近六成。但随着今年以来政策紧缩,不少金融机构已收紧房地产领域的信贷额度。同时,对商品房预售,国家采取了更为严格的监管措施,规定开发商在取得预售许可证之前不得以任何方式进行预售、收取定金和预付款,不得接受购房者的认购;引入合作伙伴虽然可以解决资金困难,但开发商在让利的同时还须放权,而且容易引发决策上的混乱;垫资虽然是建筑企业承揽工程的重要手段,但建筑企业毕竟能力有限,且垫资不仅带来工期和质量上的问题,还可能引发诉讼。因此,寻找新的融资途径,实现多元化融资是摆在每个开发商面前的一大难题。而以应收账款为基础资产的房地产ABS产品规模在市场中却占据着重要地位,达到74%,购房尾款ABS是其中典型的一种。虽然2016年末,监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的资产证券化(ABS),但其他类资产证券化产品并未被禁。因而,房地产行业的基于应收账款的融资方式仍具有一定的市场空间

以上海某大型房地产企业为例,其为国内最大的住宅开发企业,业务覆盖面广,国内国外业务发展火热,每年都在稳步增长,在行业内颇具领袖地位。

该企业目前对供应商付款方式有现金、商票、国内信用证、保理等,票据减少,保理逐步增加。该企业引进某合格保理商与银行开展保理融资合作。

保理产品涉及以下几个参与者:

1.大型房地产企业;

2.地产公司的合格供应商。包括:工程商、材料供应商、服务供应商(如设计、策划、苗圃)等;

3.商业银行;

4.保理公司。

保理产品涉及流程

1.企业与保理服务商合作,通过在上海的保理商整合供应商与银行,由银行切割Y企业的授信额度给保理商(保理商可成为企业的服务供应商);

2.由保理商与银行合作,对企业的供应商叙做保理融资业务;

3. 理商主要负责对分散各地的供应商营销、收集资料、与企业对接确认;

4.企业确认后直接向银行发函,保理公司把相应的合同、单证、发票等资料整理好提交给银行;

5.银行见单放款至供应商(过保理公司账户),到期企业直接回款给银行。

保理融资使地产行业的融资渠道进一步拓宽,有利于解决当前地产行业融资需求大且急的问题。因此,当前许多大型地产企业也会下设保理子公司开展地产行业保理融资业务,以支持主业发展。