房地产行业在政策调控、金融反腐的大环境下,行业内的公司融资显得异常的困难。而地产保理则可以在其中发挥作用。

许多房地产公司,面临着下面这些融资难题:

         第一,房地产开发商在获得土地来建房时得不到相关的资金来支付地款。

         第二,在开发建设时,往往获得不了工程资金的金融融资支持。

         第三,在房屋建设完毕的售房阶段,由于房贷的收紧,市场也很不景气。

         第四,在基金融资这个渠道上,基金行业也逐步地限制房地产开发项目的资金注入,基金业协会更是限制房地产基金产品的发行备案,使得相关基金产品的发行难以成功。房地产公司的基金融资渠道也因此受阻。

         可见,房地产行业的整体发展受到了来自各方面的打击,融资不畅的问题亟待解决。

         在目前银监会对房地产开发项目的资金流入进行了限制,而商业保理公司被归为类金融公司,不受此类政策的限制,从而可以为房地产公司开展融资业务,使得房地产的资金融通有了新的途径。

         通常房地产保理融资的业务流程是:

         第一,房地产开发商和建材商签订采购合同,形成房地产开发商对于供应商的应付账款。

         第二,由供应商向商业保理公司提出保理融资申请,商业保理公司开展相关的尽职调查。

         第三,若商业保理公司核准并确认可以进行保理业务则开始相关的业务流程。

         第四,商业保理公司针对购买建材合同形成的应收账款来进行质押担保等相应的操作,之后便支付融资资金。

         第五,商业保理公司还可以针对其受让的应收账款开展资产证券化的业务,商业保理公司将应收账款形成资产池,打包后转让卖给特殊目的载体即SPV,SPV在对这些资产进行信用升级后便形成可以在二级市场上流通转让的证券。

         第六,证券公司、商业保理公司和房地产公司互相协助共同推销相关的证券,主要的对象是商业银行、保险公司、基金公司、信托公司、资管公司等。

         第七,证券的买方支付价款来购买相关的证券。

         第八,证券公司将收得的融资资金支付给商业保理公司。

         可见,这样的保理业务使得房地产开发商能在建设开发购买建材时的融资需求得到很好的补充。实质上,还是房地产公司就其开发建设的房地产向商业银行、保险公司、基金公司、信托公司、资管公司等资金供给方借款,而在中间的商业保理公司、证券公司只是一个中介或者说是通道,资金融通的成功与否关键还在于房地产开发商自身的信用状况。但由于利用了建材供应商和商业保理公司的名义,这使得房地产公司的融资避开了银监会关于房地产资金限入的监管政策。