2016年以来,随着“限购、限贷、限售”等政策加码,房地产融资渠道不断收紧,尤其是在非标和债券融资方面出现了明显的下降。在这种背景下,房地产保理业务逐渐成为房地产融资的一个重要途径。结合商业保理的运作模式,以及房地产上下游关系,房地产保理业务主要围绕建设材料供应商及施工单位的应付账款、销售房屋应收尾款两方面展开。

当前,国内房地产融资渠道有以下变化:1.房地产开发贷余额增速在房地产收紧阶段呈现逆势增长,而在政策放松阶段增速放缓。房地产开发贷是房地产企业重要的资金来源之一。但受当前的政策限制影星,贷款余额有明显的下降,并且需要严格符合“四三二”规定,即“项目四证齐全、项目资本金达到30%,开法商具有二级以上资质。除了银行表内贷款,银行理财、信托贷款也都需要符合该规定。在此基础规定之上,随着政策的加码,很多渠道也被挤压到无法进行。房地产信托就是典型,今年以来,房地产信托频频出现兑付危机,银保监会多次发出强烈警示,限流房地产信托,造成部分进行中的信托也都暂停,未来,希望通过房地产信托的方式进行融资也将更加困难。2.从居民中长期贷款松紧周期看,其与房地产调控周期基本一致。3.房地产债券融资保持适度从紧态势。以上可以看出,当前房地产的多个融资渠道都被缩紧。

那么对于房地产企业,尤其是中小开发商而言,要如何解决融资问题呢?房地产保理业务就是一个重要的解决方案。当下碧桂园、世贸在房地产保理业务融资上都已经做的十分成熟。

具体来说,房地产保理业务就是房地产企业以应收账款开展的融资业务模式。首先,房地产企业的下游建筑施工单位及供应商可以将对房地产企业的应收账款转让给保理公司,这样不断能够缓解房地产企业的资金周转紧张,又能够尽可能满足下游的资金需求,维持产业链的正常运转。此外,房地产企业也能够围绕上游客户的售房尾款开展房地产保理业务。

以具体案例来看,2016年8月,深圳某保理公司,通过房地产保理ABS的方式,帮助开发商万科、碧桂园,针对开发单位的各个子公司/子项目建设工程过程之中的各种工程款、进度款,完成了六期共计50亿元的融资。通过这个保理ABS融资,保理公司在银保监会对多种资金都限制入房地产行业的情况下,成为了一个类金融公司,承载起了房地产开发项目建设工程融资的大任,填补了房地产市场对这一块融资的刚需。因此,房地产保理ABS不但能够帮助中小型房地产盘活应收账款,还能够提高保理公司的资产周转率,突破融资瓶颈,优化财务状况。2018年保理ABS规模同比增长355%,达到435.63亿元。未来这个规模也将逐渐扩大。 当前房地产政策基调已定,头部房企融资优势明显。随着融资的分化,当前中小房地产企业可能迎来巨大的洗牌。在传统渠道受限,房地产保理业务不断深入产业的情况下,房地产保理业务将引导整个行业的盈利模式走向稳定、合理的存量运营方向。