随着商务部商业保理试点工作在全国范围内的展开,最近几年试点城市数量的扩大,帮助我国商业保理行业得到迅猛发展,商业保理注册企业迎来爆发式增长。而属于资金密集型的房地产行业,在宏观房地产调控愈发严格的背景下,企业拓展新的融资渠道就显得迫在眉睫,如果房地产企业可以合理运用商业保理业务,就可以很好地解决这一难题。

商业保理是指贸易、服务或者其他基础交易合同项下的债权人,将其现在或将来的应收账款转让给商业保理公司,由商业保理公司为其提供应收账款的融资、管理、催收以及信用风险担保等服务。

房地产企业的开发流程,可大致分为建设、预售和运营三个阶段。在建设阶段,房地产企业需要付给施工单位及供应商的款项属于房地产企业的应付账款,反过来,施工单位及供应商对房地产企业收取的是应收账款;在预售阶段,房地产企业的应收账款主要是售楼尾款;在运营阶段,房地产企业的应收账款主要由持有物业租金和物业管理费等款项组成。在此基础上,结合商业保理的运作模式,房地产企业的日常运营中可以利用的商业保理环节主要有:建设阶段对施工单位及供应商的应付账款、销售阶段应收的售楼尾款和运营阶段应收的物业租金和管理费等。

具体来说,房地产企业在工程初期,可以通过反向保理,延长合同付款期,再给予供应商单位一定的延长期补贴的方式满足建设阶段的融资需求。供应商在原合同约定的付款时点上,把对房地产企业的应收账款转让给商业保理公司,收取对应的应收款项,在延长期满后,再由房地产企业直接向商业保理公司兑付到期的应付账款,并承担账期延长应付的保理费用。在房地产企业商品房的销售过程中,购房人与项目公司签订买卖合同后,除了一次性将款项全额付清,大部分购房人通常都会选择贷款分期买房——先支付部分首付款,剩余款项再通过申请银行贷款或住房公积金贷款分期付款支付,这一部分剩余的购房价款即为房地产企业售楼的应收账款。此外对于房地产企业开发的自持物业,在进入运营期后,其出租物业形成的应收租金也是房地产企业应收账款的一部分。

通过反向保理,在供应商单位利益不受影响的前提下,房地产企业可以在建设阶段通过延长账期的方式实现融资。在预售和运营阶段,房地产企业可以在应收账款确认后,将其转让给商业保理公司,提前收回应收款项,利于企业的回笼资金。