19年下半年起,保理融资成为了房地产行业的香馍馍,不少大中型地产公司纷纷寻求保理融资来解决短期的资金链流动性支持。其中涉及的保理标的物包括,开发类应收账款、售楼尾款、未来应收租金等。

究其原因,自下半年起,房地产融资受到了各项的政策的制约,致使各大地产商的资金链吃紧。保理融资资金属于非银资金,不在制约范畴。

7月10日,监管部门对部分银行“窗口指导”,遏制房地产企业的贷款,控制流向地产的贷款规模。一时间,“总行不批”成为了常态,要知道大多高速发展中的中小地产商都是依靠借新还旧来扩张的,如此变相抽贷是直接按住了命脉。

7月11日,光大信托暂停所有地产项目募资工作。官方虽然轻描淡写地解释是优化结构,但其实起到了风向标的作用。在这背后,近10余家信托分别被约谈,所有流向房地产的信托项目一律暂停。

7月12日,国家发改委的《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》断送了房地产企业境外发债的方法,限制到只能用于置换1年内到期的中长期境外债务,并加以严格登记备案监管。

其实,早在今年年初就有征兆,尤其是二三线城市,各地银保监会为了遏制飞涨的房价,已将“房价不得上涨”定为准则。如有违反,涉事房企及银行高层领导将被约谈。银行和信托更是被上了紧箍咒,针对表内外资金、授信房企资质、个人信贷购房、影子银行流入房市、企业经营贷流入房市等做了全面限制。并在短短2个月内,各地开出几十张罚单,给违规输血给房企的机构。

由于近期债市频频暴雷,导致房企在非银层面的融资也不顺畅,部分保理、租赁、供应链纷纷对地产行业亮起了红灯,从前在办公室坐等银行经理上门的地产资金部只能天南地北地融钱。

房企方面,也是后知后觉,前线圈地扩张丝毫没有收敛,后方资金链已严重断裂,除了年初喊出“活下去”的万科在积极降低负债率迎接寒冬,其他房企直至年中才有所觉悟,如泰禾、华夏幸福、新城等。中小房企更是苦不堪言,已有上百家申请破产,而由于资金不到位,各地烂尾工程逐渐浮现,一些指望售后回款的房企,也因为销售不景气,致使期房没有钱动工不限延期。而上下游的建筑公司、水泥钢铁园林等行业亦收到波及,进,无钱动工,退,款未收回,房企的尾款和下一笔的启动款都遥遥无期,小建筑公司拖不起,面临倒闭。期间,一些激进的保理公司前赴后继,以为搭上了基建类顺风车,结果也都是杯水车薪,飞蛾扑火。

在融资市场上,房企被迫接受高融资利率,由于银行玩着太极,授信额度虽有,但不放款,导致房企只能寻求其他融资渠道,其中非银融资比例和负债率节节攀升,但也只是解决了眼前的危机,在未来2年内集中到期的兑付危机,不知能有多少房企挺得过。保理融资资金并不能救活房企,但能够在绝境中给予一定的支持,以让其得以喘息并调整业务架构,收拾残局。