随着人们生活水平的不断提高和消费品类的不断丰富,大型商场也越来越多。因此针对大型商场的融资活动也越来越频繁。对于保理业务发展而言,大型商场具有商铺的承租时间长、家数多并且每月都会有稳定的租金收入的特点。因此,保理公司能够围绕商场中商铺的租金来开展应收账款融资业务。

大型商场前期投入大,资金回笼愿望较强,存在客观的融资需求。但在通常情况下,大型商场和商铺会产生以租金为基础的3个月左右的应收账款。这就催生了二房东业务,即代理承揽,通过这类服务业者,大型商场可以一次性将特定范围的所有商铺转给二房东,二房东给付固定租金给大型商场,然后,由二房东进行招商、出租到期收取租金。这种模式对拥有商铺所有权的业主来讲,不但能快速现金回流,也省去招商、签约、收款等复杂的管理工作。但对这类代理公司而言,虽然因为一次性大批量的承租商铺,可以降低租金成本,但前期资金投入也成为了公司业务拓展的瓶颈,故为保理公司切入对未来应收租金收益权转让融资提供了机会与好的解决方案。

以上海徐汇区某大型商场的商铺租金应收账款融资为例:出租方即应收账款的债权人,为一家从事商用物业租赁的公司,主营城市商场、地铁、高铁、火车站等商业店铺的租赁。承租方即应收账款的债务人,主要为运营各大服装、餐饮、娱乐项目的品牌商。在本案例中,出租方一次性承租了该商场的所有商铺,开始招商,并且分租给了40余家商铺租户,由于该商场周围商圈较为成熟,客户本身对经营店面的进入也有相对严格的标准,因此一旦确定就不会轻易变动,易形成稳定的合作关系。

在下游的商铺众多且知名的情况下,承租人在租金支付上具有较大的主导权,他们有的按季、有的按半年付款,有的先收、有的后收,且每次付款的日期皆不相同,造成出租方单一个月内最多有40多笔付款。针对以上情况,保理公司将产品设计为每月月初固定时间由卖方还款,还款金额为该月应收租金的总额再乘融资比率及利息,简化操作。而在融资金额方面考虑到商铺实际运营中有一定的管理及维护成本支出,同时由于经营环境及租户变化因素,未来的租金收入可能与实际存在一定的出入,确定以合约租金额的80%作为融资金额,以使每期还款均能涵盖放款本金。融资期限确定为一年,每期放款期限与合同实际约定的付款周期相匹配,循环放款。

商铺租金应收款具有稳定性、周期性,不易受到其它因素影响。因此十分适合发展应收账款融资业务,但目前该类业务发展还不充分,业务主要集中在上海地区。未来随着业务模式的不断推进,相信对于广义以现金流为基础的收益权转让的保理资产将是保理业务中的一大发展方向。